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Detrazioni fiscali, nuovi chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate

Come si calcola la somma detraibile quando si fa un intervento su parti comuni di un edificio? Quali interventi danno diritto ad accedere al bonus mobili? Come si calcola la deducibilità del costo d’acquisto di un immobile da locare? A queste e a molte altre domande l’Agenzia ha risposto con una circolare, la n. 3/E del 2 marzo 2016 (in allegato in basso).

Sotto, in sintesi, i chiarimenti contenuti nelle 26 pagine che potrebbero interessare i nostri lettori e altri recenti documenti utili prodotti dall’Agenzia delle Entrate sulle detrazioni fiscali.

Detrazioni fiscali e interventi su edifici o locali in comproprietà

La risposta parte da una domanda su come debba essere considerato ai fini delle detrazioni fiscali un garage acquistato in comproprietà da due soggetti residenti in abitazioni diverse.

“Per individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione – si legge nella risposta dell’Agenzia – è necessario tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa (il garage nel caso in questione, ndr). Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa detraibile ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio. In altri termini, il limite di spesa detraibile deve essere riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate”.

L’esempio riferito al garage è questo: supponiamo che un proprietario abbia speso 40mila euro di lavori per il garage e l’altro 60mila, essendo il limite di spesa detraibile 96mila euro per unità abitativa, al primo potrà ancora fare spese detraibili per 56mila euro, il secondo per 36mila.

Sostituzione caldaia e bonus mobili

L’accesso al bonus arredi o bonus mobili, cioè la detrazione del 50% sull’acquisto dei mobili in concomitanza con ristrutturazioni, ha come presupposto appunto che si effettuino contestualmente “interventi di recupero del patrimonio edilizio”. Basta anche solo sostituire una caldaia?

La risposta è “sì”. Le istruzioni ministeriali in merito alla possibilità di fruire della detrazione per l’arredo legate a lavori di ristrutturazione, specificano infatti che: “Ulteriori interventi riconducibili alla manutenzione straordinaria sono quelli finalizzati al risparmio energetico volti all’utilizzo di fonti rinnovabili di energia e/o alla sostituzione di componenti essenziali degli impianti tecnologici”.

In base a tale principio si ritiene che possano dare diritto alla agevolazione fiscale per l’acquisto dell’arredo anche le sostituzioni delle caldaie per le quali si opta per la detrazione del 50%.

La sostituzione della caldaia, rientrando negli interventi di ‘manutenzione straordinaria’, consente dunque l’accesso al bonus arredi, mentre la sola sostituzione dei sanitari, che rientra negli interventi di manutenzione ordinaria, non è agevolabile.

Stando alla risposta delle Entrate e alle istruzioni ministeriali (ma qui la deduzione è nostra) anche l’installazione di un impianto fotovoltaico o di un sistema di accumulo legato al primo dovrebbe dare diritto al bonus mobili.

Detrazioni e codice fiscale condominio

Si chiarisce che “in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.”

“Naturalmente – continua l’Agenzia – il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio, e, se si avvale dell’assistenza fiscale, è tenuto ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.”

Cumulabilità tra detrazioni 50% e detrazioni per spese di manutenzione, protezione o restauro di beni vincolati

L’Agenzia ribadisce quanto già chiarito nella Circolare n. 57 del 1998: le detrazioni di cui all’articolo 16-bis Tuir (detrazioni 50% per ristrutturazioni edilizie) “sono cumulabili con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni, ridotte nella misura del 50%”.

Detrazione50% e sostituzione vasca da bagno

L’Agenzia chiarisce anche in terventi di sostituzione della vasca da bagno, con altra vasca con sportello apribile o con box doccia, non siano agevolabili in quanto inquadrati tra gli interventi di manutenzione ordinaria.

Per essere detraibile l’intervento dovrebbe rispettare le caratteristiche tecniche previste dalla legge relativa all’abbattimento delle barriere architettoniche (Legge 13/1989).

La sostituzione della vasca e dei sanitari può invece godere sempre della detrazione fiscale se effettuata nell’ambito di una ristrutturazione straordinaria: ad esempio il rifacimento integrale degli impianti idraulici del bagno.

Acquisto immobili da locare e deducibilità costo d’acquisto

La circolare chiarisce che l’importo di 300.000 euro costituisce il limite complessivo di spesa su cui calcolare la deduzione del 20%, prevista dello Sblocca Italia, Dl 133/2014 convertito nella Legge 164/2014, per acquisiti dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 di case da destinare alla locazione, anche nel caso di acquisti di più unità abitative.

“Il limite di 300.00 euro – si spiega – costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente.

Questo l’esempio portato: “se un soggetto nel 2016 acquista una abitazione per la quale può fruire della deduzione su un importo massimo di spesa di 100.000 euro e, nel medesimo anno, acquista una seconda abitazione del costo di 150.000 euro, questi avrà diritto, per il periodo d’imposta 2016, alla deduzione pari al 20 per cento di 250.000 euro. Se nell’anno successivo, il medesimo soggetto, acquista una terza abitazione al prezzo di 200.000, avrà diritto ad un deduzione del 20 da calcolare su 50.000 euro, vale a dire sull’ammontare residuo del limite complessivo di spesa deducibile di 300.00 euro”.

Altro esempio: “nel caso in cui tre soggetti acquistino in comproprietà e in parti uguali un immobile, il cui prezzo è pari a 900.000 mila euro, ciascun di essi potrà calcolare la deduzione su un ammontare massimo di 100.000 euro, pari a un terzo del limite massimo di spesa deducibile di 300.000 euro, spettante per l’immobile medesimo.”

Altri chiarimenti sulla deduzione per immobili da affittare contenuti nella circolare riguardano: durata del contratto di locazione; deducibilità interessi passivi; e limite generale e temporale deducibilità interessipassivi.

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